แนเชอรอล พาร์ค (N-PARK) ความหมายของแสงสว่างรำไรที่ต้นไม้ใหญ่ ??

หุ้นต่ำบาท หุ้นหลักสตางค์ มีหลายตัวในตลาดที่นักเก็งกำไรนิยมเล่นกัน

พร้อมความคาดหวังว่ากิจการจะกลับมามีกำไรและจะทำให้ราคาหุ้นวิ่งขึ้น

สร้างผลกำไรมหาศาล แนเชอรอล พาร์ค  N-PARK ก็เป็นหนึ่งในนั้น

ช่วงนี้กระแสหุ้น N-PARK นี้ กำลังมาแรงว่าจะกลับมาเทิร์นอะราวด์  มีกำไร

และให้ผลตอบแทนระดับที่ว่ากันเป็นพันเปอร์เซ็นต์ มีกลุ่มทุนยักษ์ใหญ่

เข้ามาเทคโอเวอร์ เพราะข่าวที่ว่าจะกลับมามีกำไรหลักพันเปอร์เซ็นต์ในหุ้น

บางคนก็ว่าจะวิ่งกลับไปราคาพาร์ที่ 1 บาทจะเป็นไปได้หรือไม่   อย่างไร  

เราอดไม่ได้ที่จะต้องตามไปหาข้อมูลวิเคราะห์พื้นฐานกันหน่อยล่ะ

เนื่องจากข่าวหุ้น N Park มีทั้งข่าวจริงและเท็จ 

ผมขอวิเคราะห์ตามเอกสารที่ถูกรับรองก่อนนะครับ

N-PARK ทำอะไร ?

ปัจจุบัน มีธุรกิจเกี่ยวกับ อพาร์ทเมนท์ให้เช่าในทำเลที่มีชาวต่างชาตินิยมพักอาศัยสูง

อยู่แถวๆ ถ.สุขุมวิท 49  มีจำนวนห้องให้เช่า 81 ห้อง อาคารสูง 15 ชั้น 3 อาคาร

แต่ทำรายได้กว่า 77 ล้านบาทต่อปี (ค่าเช่าเดือนละแสนกว่าบาทต่อห้อง)

ซึ่งทำรายได้ค่อนข้างดี แต่น่าตกใจอพาร์ทเมนท์ดังกล่าวนี้ สัญญาเช่า 30 ปีจะหมดลงในปี2561

อีกแค่ 5 ปีข้างหน้า ก็ต้องมาลุ้นกันต่อว่า จะต่ออายุสัญญาได้หรือไม่

ส่วนโอกาสเติบโต จากธุรกิจอพาร์ทเมนท์ตัวนี้คิดว่าคงไม่มี และตอนนี้ยังไม่มีข้อมูลเพิ่มเติมว่าจะเป็นอย่างไร

รายได้ของการทำธุรกิจ(กิจกรรมดำเนินงาน) มีเท่านี้จริงๆครับ

ส่วนอีกธุรกิจหนึ่งที่มีแต่ไม่มีการบันทึกรายได้ คือธุรกิจร้านอาหาร Lenotre

เป็นเหมือนซื้อเฟรนไชส์มาจากร้านดังในฝรั่งเศษ สร้างชื่อมาจากขนมระดับตำนาน

ไฮเอนด์ โด่งดังระดับโลก 

ปัจจุบันมีทั้งหมด 2 สาขา ที่สยามพารากอน และ ที่ชั้น1 อาคารเนเจอรอลพาร์ค

ซอยหลังสวน 

ไม่รู้ว่าอร่อยไหม เพราะยังไม่เคยไปชิม แต่ด้วยจำนวนสาขาที่น้อยก็ยังคงคาดหวังรายได้มาหล่อเลี้ยงบริษัทที่จะต้อง

ลงทุนเพิ่มจำนวนมากไม่ไหว 

ส่วนการที่ไม่นำมาคิดรายได้นั้นอาจเป็นเพราะว่าให้กลุ่ม แอคคอร์ มาบริหารงานแทน

อย่างที่ทราบ N-PARK มีขาดทุนสะสมเกือบๆ 8,000 ล้านบาท จึงไม่สามารถจะจ่ายปันผลได้ง่ายๆ

และรายได้จากการดำเนินงานที่มีเพียง อพาร์ทเมนท์ ปีละประมาณ 80 ล้าน

แห่งเดียวนี้คงจะไม่พอ ชดใช้หนี้สินที่พกมาจากอดีตปี 2540 พร้อมคดีความฟ้องร้องเรื่องเงินอีกมากมาย

การจะทำธุรกิจเพิ่มเติมนั้น มันต้องใช้เงิน ว่าแล้ว N-PARK ก็จัดการหาเงินซะใหม่

โดย

 ขายหุ้นเพิ่มทุน 6 หมื่นกว่าล้านหุ้น ได้เงินมา ประมาณ 1,500 ล้านบาท

 ขายส่วนของเจ้าของ ในเครือโรงแรมสยามคาร์ปินสกี้ 338 ล้านบาท

รวมกับการปรับโครงสร้างหนี้ใหม่

ได้เงินมาบันทึกเป็นกำไร(ที่จับต้องเป็นเงินไม่ได้) เป็นกำไรทางอากาศจำนวน 321  ล้านบาท

N-PARK ทำอะไรใหม่ๆบ้าง ??

หลังจากระดมทุนมามีเงินสดในมือแล้ว ก็ถึงเวลาต้องขยับขยายกิจการเพื่อใช้หนี้

ล้างขาดทุนสะสมให้หมดไปซะ เพื่อจะได้มีปันผลมาจ่ายผู้ถือหุ้นต่อไป มีหลายDeal

เกิดขึ้นค่อยๆไล่ไปทีละดีล ดังนี้ครับ

Deal ที่ 1 : ซื้อกิจการโรงแรม

จากการหาข้อมูลพบว่า N-PARK เพิ่งเทคโอเวอร์โรงแรมที่จังหวัดขอนแก่นมีนามว่า

โรงแรมเซ็นทาราแอนด์คอนเวนชั่นเซ็นเตอร์ จังหวัดขอนแก่น เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมานี่เองครับ

ด้วยเม็ดเงินกว่า 800 ล้านบาท

ด้วยการคาดการณ์ว่า จะมีการจัดประชุมสัมมนามากขึ้นในอนาคต ซึ่งโรงแรมนี้มีห้องประชุมจุคน

ได้มากถึง 3700 คน 
แต่มันน่าจะดีกว่านี้ ถ้าได้จัดประชุมด้วยเข้าพักในโรงแรมด้วย แต่โรงแรมกลับมี

ห้องพักน้อยนิด 196 ห้องรองรับแขกที่มาสัมมนาไม่พอแน่ 
รายได้มันก็จะได้ขาเดียวไม่ส่งเสริมกันสองขา

ตามที่เจ้าของเดิมขายกิจการโรงแรมนี้ให้นั้น เค้าใช้เงินซื้อตึกเก่ามาปรับปรุง

แต่เดิมใช้เงินลงทุนไปกว่าสองพันล้านบาทกับระยะเวลาการก่อสร้างอีกหลายปี 

แต่จำใจยอมขายเพราะแบกภาระดอกเบี้ยไม่ไหว ซึ่งมีทั้งดอกเบี้ยในและนอกระบบ

แต่ Deal การซื้อกิจการโรงแรมนี้ เป็น Deal ที่ผมให้ผลบวกเป็นอย่างมากด้วยเหตุผลสองสามประการ

เหตุผลข้อที่หนึ่ง N-PARK ใช้เงินน้อยกว่าครึ่งนึง ซื้อได้ราคาถูกมากๆ อย่างที่ไม่ควรจะเชื่อ
แค่ 800 ล้านบาท

และ เหตุผลข้อที่สอง การที่สามารถดำเนินกิจการต่อได้ทันที มีการรับรู้รายได้
อย่างทันใจ ถือเป็นประโยชน์ 2 เด้ง

 ว่ากันว่าธุรกิจโรงแรมนั้นคืนทุนแน่นอนแต่ว่าช้าหน่อย 

การที่ดอกเบี้ยมากเกินไปและรอคืนทุนไม่ไหว เจ้าของเดิมก็เลยต้องจำใจปล่อยออกมาราคาเซลล์กระหน่ำแบบนี้

สำหรับธุรกิจ N-PARK ซื้อมาแต่โรงแรม การบริหารยังปล่อยให้ กลุ่มเซ็นทาราดูแลต่อไปอีก 15 ปี

ซึ่งก็เป็นส่วนดีเพราะ กลุ่มเซ็นทารา น่าจะชำนาญกว่า N-PARK ในธุรกิจบริหารโรงแรม
ให้ได้ดีมีกำไร 

Deal ที่ 2 : ซื้อคืนที่ดินบางกระเจ้า 300 ไร่

ทำการไถ่คืนที่ดินที่ติดแบงค์กรุงไทย แถวบางกระเจ้า อ.พระประแดง

จ.สมุทรปราการ  จำนวน 300 ไร่ ในราคาประมาณ 500 ล้านบาท

ซึ่งราคาเพิ่มมา 10 เท่าในช่วงที่ผ่านมา

เนื่องจากสมัยโบราณราคาที่ดินยังไม่แพงมาก

ข่าวว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นจากไร่ละ 2 ล้าน กลายเป็นไร่ละ 20 ล้าน

Deal นี้ผมให้คะแนนเป็นบวกมากๆ สามารถหวังผลได้เลย

เคยมีคนบอกว่า N-PARK แค่ขายที่ดินก็ล้างขาดทุนสะสมหมดแล้ว..

มันไม่ง่ายแบบนั้นน่ะสิครับ

เพราะข่าวไม่ยอมบอกว่าที่ดิน 300 ไร่นี้ เป็นพื้นที่ที่เป็นสระน้ำ ทำอะไรไม่ได้ไป

ประมาณ 100 ไร่ (1ใน 3) ของที่ดินทั้งหมด ถ้าจะขายที่ดินที่เป็นน้ำ

รับรองไม่ใช่ไร่ละ 20ล้านแน่ๆ อาจเหลือเพียง 2 แสนต่อไร่

และในรายงานจะพบว่าที่ดินนี้เหลือเพียง 192 ไร่ 3 งาน มีสระน้ำขนาดใหญ่อยู่ตรงกลาง

แสดงว่าเดิมทีก็มีที่ดินไม่ถึง 300 ไร่อยู่แล้ว 

คาดว่าข่าวน่าจะเขียนเชียร์หุ้นให้ดูเยอะไว้ก่อน

สรุปเหลือที่ดินใช้ประโยชน์ได้ประมาณ 93 ไร่

Deal ที่ 2.1 : ขายที่ดินบางกระเจ้า 30 ไร่

พอที่ดินมีกำรี้กำไรมากมาย จึงจำเป็นต้องแบ่งขายไปซะบ้าง เพื่อหาเงินมาทำทุนต่อ

เลยทำการขายไปเบาๆ 30 ไร่ ได้เงินมาประมาณ 500 ล้านบาท แต่เอ้ะ!!  ถ้าไร่ละ

20 ล้าน ขายที่ดิน 30 ไร่ น่าจะได้เงิน 600 ล้านบาทสิ ?

มองได้สองแบบ 1. ขายแบบลดราคาให้ รีบใช้เงินไปทำทุน

                           2. ราคาประเมินมีโอกาสที่จะราคาไม่ถึง ไร่ละ 20 ล้าน ตามข่าวที่เชียร์หุ้น

Deal ที่ 2.2 : โครงการบ้านจัดสรร ระดับไฮเอนด์

จากที่ดินของบริษัท 192 ไร่ 3 งาน

สรุปเหลือที่ดินใช้ประโยชน์ได้ประมาณ 93 ไร่

ที่ดินที่เหลือนี้จะนำมาพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรร ระดับหรู ราคาขายที่หลังละ

70 - 100 ล้านบาทเลยทีเดียว มูลค่าโครงการประมาณ 3-4 พันล้านบาท

การที่ทำเป็นบ้านหรู แน่ละเพราะมีทะเลสาป รอบๆหมู่บ้านอยู่แล้ว

ผมมองว่า Deal นี้ถ้ารวยก็รวยไปเลย แต่ถ้าขายไม่ออกก็ น่ากังวลไม่น้อย

อยู่ที่กึ๋นผู้บริหารแล้วล่ะว่าจะทำอย่างไรไม่ให้ทุนจม จะสร้างเสร็จก่อนขาย
หรือว่าขายก่อนค่อยสร้าง 

Deal ที่ 3 : โครงการคอนโดมิเนียม ถนนรามอินทรา กม.2

จากข่าว จะเป็นโลว์ไรซ์สูง 8 ชั้น บนที่ดินเนื้อที่  2.5 ไร่ 

มีจำนวน unit ประมาณ 100 ห้อง

ราคาขายประมาณตารางเมตรละ 5-6 หมื่นบาท มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาท

ข้อดีที่ผมให้มุมมองเป็นบวกคือ สร้างบนที่ดินเดิมที่มีอยู่แล้วของบริษัท

ส่วนทำเลนั้นอยู่ตรงนั้นก็ถือว่าเป็นช่วงต้นๆถนนรามอินทรา และจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูผ่าน
ข้อเสีย คือ ธุรกิจสร้างคอนโดมิเนียมขาย ปัจจุบันแข่งขันกันสูงมาก โอกาสจะขายหมด
เร็วๆ ปิดโครงการเลยนั้นมีน้อยมากและ ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างนาน

กว่าจะรับรู้รายได้จากยอดโอน  อย่างน้อยก็อีก 24 เดือนจากนี้ไป

Deal ที่ 4 : โครงการอามันปุรี รีสอร์ท. ถนนเจริญกรุง 36

โรงแรมทีืพักในเครืออามันปุรี ระดับห้าดาวจะมีห้องพัก 35 ห้อง บนที่ดินเช่าราชพัสดุ

 เดิมทีเป็นที่ดินของกรมภาษีร้อยชักสาม ในสมัยโบราณ โดยจะสร้างโรงแรมย้อนยุคๆ

ให้เข้ากับสถาปัตยกรรมเดิมที่งดงามอยู่แล้ว

เช่าที่ดินดำเนินการ 30 ปี เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ โดยปัจจุบันยังไม่ได้เริ่มก่อสร้างเลย

เนื่องจากติดปัญหาการย้ายออกของ ตำรวจดับเพลิงในที่ดินนั้น ตอนนี้เวลาเช่าผ่านมาจะสิบปีแล้ว

เริ่มปี 2548 ปัจจุบัน 2556

ยังไม่ได้ทำอะไรเลย เป็นชิ้นเป็นอัน นอกจากหนังสือสงวนสิทธิ์เช่า ย้อนหลัง

Deal นี้ผมให้เป็นลบเพราะค่าเช่าที่ดินไม่สมเหตุสมผล ทำไปเห็นแววล้มตั้งแต่ไม่เริ่ม

อัตราเช่าที่ดิน 5 ไร่ เป็นดังนี้

    ปีที่  1 -  ปีที่ 11     อัตราค่าเช่าที่ดิน     3.3     ล้านบาทต่อปี

    ปีที่ 12 - ปีที่ 16     อัตราค่าเช่าที่ดิน     30      ล้านบาทต่อปี

    ปีที่ 17 - ปีที่  20    อัตราค่าเช่าที่ดิน     40      ล้านบาทต่อปี

    ปีที่ 21 -  ปีที่ 30    อัตราค่าเช่าที่ดิน     100     ล้านบาทต่อปี

รวมค่าเช่าที่ดิน 5 ไร่ เท่ากับ 1,346 ล้านบาท ในเวลา 30 ปี

โอ้วว ยังไม่รวมค่าก่อสร้างกับค่าบริหารงาน กับจำนวนห้องพัก 35 ห้อง

ใครที่หาค่า Feasibility ของโครงการเป็น คงจะกุมขมับทีเดียว

ตัวเลข NPV. , IRR คงติดลบมหาศาล

คิดเลขอย่างไรก็ไม่คุ้ม ยกเว้นราคาห้องพักจะแพงแสนแพงและต้องเกือบเต็มตลอดทั้งปี

Deal ที่ 5 : ซื้อหุ้นบริษัทพรอสเพค ดีวีลอปเมนท์

ซึ่งทำเกี่ยวกับธุรกิจให้เช่าพื้นที่เก็บสินค้า พื้นที่รวม 692 ไร่ 

 N-PARK ซื้อหุ้นไปจำนวน 7% คิดเป็นเงิน

86 ล้านบาท รายได้น่าจะออกมาในรูปเงินปันผลมากกว่า

หรือไม่แน่อาจกำลังหาวิธีครอบงำที่ดินผืนใหญ่นี้อยู่ก็ได้ โดยใช้เงิน

ไม่ถึงร้อยล้าน 555+ อันนี้ผมล้อเล่นนะครับ

มีพื้นที่เช่า ปัจจุบัน 83,000 ตารางเมตร ในอัตราตารางเมตรละ 200 บาท

น่าจะเป็นเรตต่อเดือน นะครับ 200 บาทต่อปี น่าจะถูกไป

ประมาณการรายรับที่จะเกิดขึ้นจากการเพิ่มทุน

ผมลองประมาณการรายได้ของบริษัท จากโครงการต่างๆที่กำลังจะเกิดขึ้น
ทั้งในปัจจุบัน และที่จะแล้วเสร็จ ในอนาคต ว่าจะเป็นอย่างไร
บางโครงการก็จะมีรายได้ เข้ามาตลอด
บางโครงการก็จะมีรายได้เข้ามาครั้งเดียว 
ตัวเลขที่ใช้ก็ใช้วิธีการคาดเดา แบบเป็นกลาง ซึ่งอาจจะมากกว่าหรือน้อยกว่า
การประมาณการณ์ของผมก็ได้  ที่ทำแบบนี้เพื่อให้เห็นภาพรวม
ทางงบการเงิน เพื่อหามูลค่าของกิจการที่เหมาะสมในอนาคต
เป็นดังรูปด้านล่าง

เงินลงทุน บางโครงการก็ลงทุนแล้ว บางโครงการก็ยังไม่ลงทุน ดูแล้วยังต้องใช้เงินลงทุนอีกมาก
หากคิดจะล้างขาดทุนสะสมจริงๆ
ที่แน่ๆสิ้นปีนี้ N-PARK มียอดรอเคลียร์หนี้สิน 200 บาท นอนโบกมือรออยู่ปลายปี 56

Deal 2 กับ Deal 2.1 เอา 500 หักลบกลบหนี้กันไปนะครับ ไม่นำมาคิด

ดังนั้น สิ้นปี 2556 บริษัทจะมีกำไรจากการดำเนินงานเกิดขึ้นประมาณ   80 ล้านบาท
ไม่รวมกำไรจากการปรับลดหนี้สิน ประนอมหนี้สินนะครับ ซึ่งคาดว่าจะมีเข้ามาอีกเป็นระยะ
เหมือนปีที่แล้วที่ได้มา 300 กว่าล้านบาท

สิ้นปี 2557 บริษัทจะมีกำไรประมาณ  287 ล้าน
เพิ่มขึ้นราวๆ 200 ล้านบาท อันเนื่องมาจากโครงการบ้านเดี่ยวไฮเอนด์ล้วนๆ

(โครงการนี้มีบ้านประมาณ 30-40 unit บนพื้นที่ 93  ไร่ ผมประเมินอายุโครงการไว้ที่ 3 ปี
หารเฉลี่ยกำไรซึ่งมูลค่ารวมโครงการประมาณ 3-4 พันล้านผมให้กำไรสุทธิอยู่ที่ 20%
ของมูลค่าโครงการก็จะมีกำไรประมาณ 600 - 800 ล้านบาท หารเฉลี่ยสามปี ก็จะตกที่
ตัวเลขกำไรประมาณ 200 - 400 ล้านบาทต่อปี )

ส่วน Deal ที่ 4 ไม่สามารถาดการณ์รายได้ได้ ขอข้ามไปก่อนนะครับ ยังมีปัญหาฟ้องร้องกันอยู่
กับกรมธนารักษ์

กำไรต่อหุ้นในปี 56 ไม่นับกำไรทางบัญชี กำไรพิเศษต่างๆ นับเฉพาะกำไรจากการดำเนินงาน
เพียงอย่างเดียว

80 / 180,637,000,000  =  0.00044   บาท ต่อ หุ้น

กำไรต่อหุ้นในปี 57 ไม่นับกำไรทางบัญชี กำไรพิเศษต่างๆ นับเฉพาะกำไรจากการดำเนินงาน
เพียงอย่างเดียว

287 / 180,637,000,000  =  0.00150   บาท ต่อ หุ้น

ราคาหุ้นปัจจุบัน  0.09  บาท
คิด  PE จากการดำเนินงาน
PE ปี 56  = 204
PE ปี 57 =  60

สรุป 1
จากกิจกรรมที่ดำเนินงานในปัจจุบัน ยังไม่สามารถมีกำไรมากพอที่จะ ลดบัญชีขาดทุนสะสมเพื่อล้าง
ขาดทุนสะสมได้ในเร็ววันนี้  แต่หากมีการขายทรัพย์สินบางอย่าง ออกไปบ้าง ก็อาจจะพอมีลุ้นเพิ่ม
อนาคตบริษัทคงต้องหาธุรกิจทำเพิ่มเติมจากปัจจุบัน เพื่อให้เกิดรายได้มากกว่านี้
อีกหลายโครงการ  ซึ่งช่วงนี้ก็ไม่รู้ว่าจะเป็นจังหวะที่ดีหรือไม่ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากมีผู้เล่นหลายรายในตลาด

สรุป  2
บริษัทมักมีกำไรพิเศษ บันทึกทางบัญชี ซึ่งผมไม่ให้น้ำหนักความสำคัญ
ตรงจุดนี้มากนักแม้มันจะทำให้ดูดีในงบการเงินก็ตาม
เน้นดูธุรกิจและกิจการ ที่จะสร้างผลประโยชน์อย่างไรมากกว่า

แสงสว่างรำไร ที่เห็นที่ต้นไม้ใหญ่   ??
ที่เห็น คืออะไร ....

หากใครดูผลประกอบการ ของกิจการตามรูปภาพด้านบน ตรงที่ผมวงกลมไว้ต้องอุทานแน่ๆ
หุ้นเทพ หุ้นเทิร์นอะราวด์ พลิกขาดทุนเป็นกำไร  แถมยังกำไรมา สองปีติดต่อกัน

ROE ระดับ  71%  นี่มัน  ADVANC ชัดๆ
อัตรากำไรสุทธิ 57 % นี่เป็นบริษัทเหนือคำบรรยาย

เมื่อค้นลึกลงไป ในภาพนี้ และดูในสิ่งที่ผมวงกลมไว้

รายได้อื่น(กำไรพิเศษ ,ปรับสภาพหนี้) มากกว่ายอดขายสุทธิ. ที่มาจากการดำเนินงานปกติ

เมื่อคิดการดำเนินการปกติ จะกำไรขั้นต้นเพียง 9.43 ล้านบาทในไตรมาสแรก ปี56

(23.33 - 13.90 = 9.43 )

ภาพอันสวยงามเมื่อกี้ถูกลบล้างไปหมด

ตอนนี้ N-PARK ยังไม่แปลงร่าง แต่อนาคต สำหรับผู้ที่รับความเสี่ยงได้สูง
จะถือทิ้งไว้ นานแสนนานก็ไม่แน่จะแปลงร่างให้เราเห็นได้ แต่คงไม่ใช่เร็วๆนี้
การสร้างบ้านแปลงเมืองต้องใช้เวลา ส่วนที่ราคาเปลี่ยนแปลงรวดเร็วนั้นอยู่ที่อารมณ์
นักลงทุน  ที่ส่วนใหญ่ก็เข้ามาเก็งกำไรขึ้น ลง  1 ช่อง ได้เสียกันเป็นสิบเปอร์เซ็นต์
ส่วนใครที่มีหุ้นตัวนี้แล้วก็ขอให้โชคดีครับ